전세사기로 인한 피해 규모가 연간 3조원을 넘어서면서 정부도 특별법까지 만들어 피해자를 보호하고 있어요. 오늘은 전세사기 특별법상 우선매수권의 모든 것을 알려드리겠습니다. 이 글 하나면 여러분도 전문가가 될 수 있어요!
전세사기 우선매수권이란? 내가 먼저 살 수 있는 권리!
전세사기 우선매수권은 사기 피해자가 자신이 살던 집이 경매에 나왔을 때, 다른 입찰자보다 우선해서 같은 가격에 매수할 수 있는 권리예요.쉽게 말해 “내가 먼저 살 수 있어!” 하는 특권이죠.
실제 사례로 보면
A씨가 1억원 전세로 살던 집이 경매에 나왔어요. 다른 사람이 8천만원에 최고가 입찰을 했다면, A씨는 우선매수권으로 같은 8천만원에 그 집을 가져올 수 있어요. 경쟁할 필요 없이 말이죠!
✨ 우선매수권의 3가지 핵심 혜택
- 최고가와 동일한 가격으로 우선 낙찰
다른 입찰자와 경쟁 없이 최고 입찰가격과 같은 금액으로 집을 살 수 있어요.
2.저금리 대출 지원
디딤돌 대출(연 1.85~2.70%, 최대 4억) 또는 특례보금자리론(연 3.65~3.95%, 최대 5억) 이용 가능해요.
3.세제 혜택까지
취득세 면제(200만원 한도), 재산세 3년간 감면(전용면적에 따라 25~50% 감면)
신청 자격은? 이런 분들이 가능해요!
📋 신청 가능 대상
- 피해자로 결정받은 분
- 대항력을 갖춘 임차인 (전입신고 + 확정일자)
- 해당 주택이 경매 또는 공매로 진행되는 경우
- 서민 임차주택에 해당하는 경우
- 사기 의도가 확인된 경우 (수사 개시 등)
주의하세요! 모든 피해자가 매수권을 받는 건 아니에요. 특별법 제2조 제4호의 나목, 다목(일부 요건 결여)에 해당하는 분들은 제한될 수 있어요.
우선매수권 vs LH 양도, 어떤 게 유리할까?
두 가지 선택지가 있어요. 직접 행사하거나 LH에 양도하는 것이죠. 각각의 장단점을 비교해보세요.
🏠 직접 행사하는 경우
장점:
- 집의 소유자가 되어 향후 시세 상승 혜택 가능
- 정부 저금리 대출로 자금 부담 완화
- 세제 혜택으로 초기 비용 절약
단점:
- 기존 전세대출 상환 부담
- 추가 자금 조달 필요
- 시세 하락 위험
🏢 LH 양도하는 경우
장점:
- 별도 자금 조달 부담 없음
- 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 최대 20년 거주
- 주거 안정성 확보
단점:
- 보증금 직접 지원이나 보전 없음
- 집 소유권 포기
- 시세 상승 혜택 포기
전문가 추천: 자금력이 부족한 사회초년생이라면 LH 양도를, 향후 집값 상승을 기대하고 추가 대출이 가능하다면 직접 행사를 권해드려요!
신청 절차 완벽 가이드
📝 STEP 1: 피해자 결정신청
신청처: 임차인 거주지 관할 시·도 (온라인: jeonse.kgeop.go.kr)
필수서류:
- 피해사실신고서
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본
- 개인정보 수집 및 이용 동의서
⚖️ STEP 2: 신고
신고 시기: 매각기일까지 (가능하면 매각기일 당일 법원 출석 권장)
신고처: 경매법원 (공매의 경우 한국자산관리공사)
필요사항: 민사집행법 제113조에 따른 보증 제공
중요! 우선매수권은 1회만 행사 가능해요. 신고만 해도 행사한 것으로 간주되니 신중하게 결정하세요!
🏦 STEP 3: LH 양도 원할 경우
사전협의 신청: 경·공매 매각기일 7일 전까지
접수처: HUG 전세사기피해자 경·공매지원센터
조건: 2인 이상 피해자인 경우, 2인 이상 신청 필요
반드시 확인할 체크리스트
🔍 손익 분석 체크포인트
- 현재 시세 vs 예상 낙찰가 비교 분석
- 선순위 근저당권 금액 정확히 파악
- 조세채권(체납세금) 규모 확인
- 내 자금 조달 능력 객관적 평가
- 향후 거주 계획 구체적 설정
- 기존 전세대출 상환 방법 마련
실제 계산 예시:
시세 1억 5천만원 집, 선순위 근저당 1억원, 제3자 낙찰가 9천 600만원
→ 매수권 행사 시: 전세보증금 1억 + 낙찰가 9천 600만원 = 총 1억 9천 600만원 투입
→ 현재 시세 대비 4천 600만원 손실이지만, 보증금 1억 전액 손실 대비 5천 400만원 절약!
2025년 달라진 점과 추가 혜택
2025년 전세사기 특별법이 2년 연장되면서 더 많은 피해자가 혜택을 받을 수 있게 됐어요!
🆕 2025년 주요 변경사항
신청 기한 연장: 2027년 5월 31일까지
보호 대상 확대: 2024년 5월 31일 이전 계약자도 포함
조세채권 안분: 임대인 전체 세금을 개별 주택별로 분할
꿀팁! 이미 경·공매가 완료된 경우에도 특별법 시행 직전 2년 안에 완료되고 피해자 요건을 충족한다면 추가 혜택을 받을 수 있어요!
이것만은 꼭 기억하세요! 핵심 주의사항
⚠️ 절대 놓치면 안 되는 포인트
- 1회만 행사 가능 – 신중하게 결정하세요
- 매각기일 당일 법원 출석 – 최고가 확인 후 신고 권장
- 보증금 제공 필수 – 미리 자금 준비하세요
- 기존 전세대출 상환 의무 – 추가 자금 조달 계획 세우세요
관련 지원 서비스 총정리
💰 금융 지원
디딤돌 대출: 연 1.85~2.70%, 최대 4억원, 최장 30년
특례보금자리론: 연 3.65~3.95%, 최대 5억원 (우대금리 적용)
기존 전세대출: 최장 20년 무이자 분할상환 지원
🏛️ 법률 지원
대한법률구조공단: 보증금반환청구소송 무료 지원
대한법무사협회: 경·공매 절차 30% 할인
법률비용 지원: 신규 사건 250만원, 기존 사건 140만원 한도
🏠 주거 지원
공공임대 우선입주: LH, SH 등 공공임대주택
긴급주거비: 월 40만원 이내 지원
생계비 지원: 1인 가구 기준 월 62만원
🚀 지금 바로 행동하세요!
전세사기 피해를 당했다면 빠른 신청이 핵심이에요. 경매 진행 상황을 확인하고, 매수권 행사 여부를 결정해보세요. 혼자 고민하지 마시고 전세피해지원센터(☎1588-1663)에 상담받아보세요!
전국 전세피해지원센터 6개소에서 원스톱 서비스를 제공하고 있으니 가까운 센터를 방문하시거나 온라인으로 신청하세요.
마무리: 포기하지 마세요, 희망은 있어요!
전세사기는 분명 큰 상처지만, 정부와 사회가 여러분을 돕기 위해 다양한 제도를 마련했어요.
중요한 건 정확한 정보를 바탕으로 빠르게 행동하는 것이에요. 시간이 지날수록 선택지가 줄어들 수 있거든요. 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되었으면 좋겠어요.
기억하세요! 전세사기 특별법은 2027년 5월까지 연장됐어요. 아직 신청하지 않으셨다면 지금이라도 늦지 않았습니다. 여러분의 권리를 적극적으로 찾아보세요!